Op deze pagina hebben we de belangrijkste wet- en regelgeving verzameld die van toepassing kan zijn op Nederlandse verhuurorganisaties die samenwerken met buitenlandse eigenaren.
De onderstaande voorbeelden kunnen, in overleg met je boekhouder en/of accountant, worden toegepast op de eigenarenafrekening.
1. Nederlandse verhuurorganisatie verhuurt een vakantiewoning in Nederland van een Belgische eigenaar
Een Nederlandse verhuurorganisatie verhuurt een vakantiewoning in Nederland waarvan de eigenaar een Belgische ondernemer is. In dit geval is de volgende regelgeving van toepassing:
"De plaats van een dienst die betrekking heeft op een onroerende zaak (...) is de plaats waar de onroerende zaak is gelegen." – Artikel 6b, Wet op de omzetbelasting 1968.
Omdat de vakantiewoning in Nederland is gelegen, is de Nederlandse btw van toepassing. De eigenaar mag daarom geen btw in rekening brengen op de eigenarenafrekening (self-billing).
Daarnaast geldt voor buitenlandse ondernemers de verplichte verleggingsregeling.
"Indien de ondernemer die de dienst verricht niet in Nederland woont of is gevestigd (...) wordt de belasting geheven van degene aan wie de dienst wordt verleend." – Artikel 12, lid 3, Wet op de omzetbelasting 1968.
Hierdoor mag de eigenaar ook op grond van de verleggingsregeling geen btw in rekening brengen op de eigenarenafrekening.
2. Nederlandse verhuurorganisatie verhuurt een vakantiewoning in België van een Nederlandse eigenaar
Voor deze situatie kan gebruik worden gemaakt van het hulpmiddel van de Belastingdienst 'Btw bij diensten in en uit het buitenland'. De eigenaar is in deze situatie de ondernemer die factureert aan de verhuurorganisatie. De eigenarenafrekening geldt hierbij als een factuur die door de afnemer wordt uitgereikt (self-billing).
Wanneer de dienst betrekking heeft op een onroerende zaak in een ander EU-land, geldt de wetgeving van het land waar de accommodatie is gevestigd.
Wanneer de btw wordt verlegd
De eigenaar:
stuurt een factuur zonder btw;
vermeldt 'btw verlegd' op de factuur;
vermeldt het btw-identificatienummer van de afnemer;
geeft deze dienst niet op in de Nederlandse btw-aangifte;
neemt deze dienst niet op in de opgaaf intracommunautaire prestaties.
Wanneer de btw niet wordt verlegd
De eigenaar:
stuurt een factuur met de buitenlandse btw;
registreert zich voor de btw in het land waar de accommodatie is gelegen;
doet daar ook de btw-aangifte.
3. Nederlandse verhuurorganisatie verhuurt een vakantiewoning van een buitenlandse ondernemer
Ook voor deze situatie geeft de Belastingdienst uitleg onder het kopje Internationaal (zakelijk).
Hierin staat onder andere:
"Als u als buitenlandse ondernemer de vakantiewoning verhuurt aan een Nederlandse ondernemer, bijvoorbeeld de exploitant van een vakantiepark, dan wordt de btw verlegd naar die ondernemer."
Zie hiervoor: Verhuur vakantiewoning door buitenlandse ondernemer.